Legal Advice | A Reforma do Arrendamento Urbano – Alterações ao Código Civil

Foram publicados, no dia 12 de Fevereiro de 2019, dois diplomas com expressivo impacto no Arrendamento Urbano (Lei n.º 12/2019 e a Lei n.º 13/2019).

Quanto à Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, importa destacar as seguintes alterações:

1. O prazo mínimo do arrendamento para habitação própria e permanente passa a ser de 1 ano;

2. Nos contratos de arrendamento para habitação temporária ou para fins transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação, formação e para fins turísticos não é exigível a estipulação de uma duração mínima, não sendo estes sujeitos a renovação automática, salvo convenção em contrário;

3. A renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação permanente com prazo inferior a 3 anos passará a ser por um período mínimo de 3 anos, excepto se as Partes convencionarem um período diferente de renovação;

4. A oposição à primeira renovação do arrendamento por parte do Senhorio apenas produzirá efeitos decorridos 3 anos da celebração do contrato, mantendo-se este em vigor até essa data. Apenas não se aplicando esta estatuição se o Senhorio ou os seus descendentes em primeiro grau necessitem da habitação.

5. O locador (tanto no arrendamento para habitação como para fim não habitacional) passa a ter o direito de exigir (além das rendas em atraso, e salvo se o contrato for resolvido por esta razão), apenas uma indemnização igual a 20% do que for devido, ao contrário de um valor correspondente a 50% que se encontrava estabelecido no Regime Anterior;

6. Quando o Contrato de Arrendamento não tenha sido celebrado por escrito, passará o Arrendatário a poder fazer prova da sua existência, desde que i) não lhe seja imputável a razão pela qual o contrato não foi celebrado por escrito, ii) demostre a sua utilização do locado sem oposição do senhorio, e iii) demostre o pagamento da renda por um período de seis meses;

7. Quando o Arrendatário se atrase mais do que 8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas num período de 12 meses, passará a ser exigível ao Senhorio que, para resolver o contrato com base nesse fundamento, notifique previamente o Arrendatário dessa intenção após o 3.º mês de mora;

8. No âmbito da denúncia pelo Arrendatário, o anterior regime previa que, quando não fosse observada a antecedência necessária para tal, o contrato sempre seria denunciado, ficando, todavia, o arrendatário obrigado a pagar o valor das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. Esta obrigação passará a não ser exigível nos casos em que a inobservância do pré-aviso resulta de i) desemprego involuntário do Arrendatário, ii) incapacidade permanente para o trabalho, iii) morte do arrendatário, ou iv) morte de pessoa que viva em economia comum com o arrendatário há mais de 1 ano;

9. Quanto ao Contrato de Duração Indeterminada, o Senhorio é agora obrigado a verificar uma antecedência não inferior a 5 anos para o denunciar, em contraste com os 2 anos previstos no regime anterior.

10. A transmissão do Arrendamento em caso de morte do Arrendatário, a favor de indivíduo que com ele viva em união de facto ou economia comum há mais de 1 ano, deixa de depender da obrigação de este último viver no locado há mais de 1 ano.

Também no âmbito do Arrendamento Não Habitacional há novidades assinaláveis:

1. Os contratos de prazo inferior a 5 anos (com exceção dos Temporários) passam a renovar-se supletiva e automaticamente por um período mínimo de 5 anos;

2. A denuncia do contrato pelo Senhorio é agora limitada à i) realização de demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado, ou ii) à comunicação com antecedência não inferior a 5 anos.

3. Independentemente do prazo estipulado para o contrato, o Senhorio deixa de poder opor-se à renovação do contrato nos primeiros 5 anos após o seu início.

Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro.pdf

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Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro.pdf

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